中信资本张平看好海南自贸港方案，将有利于持有型住房租赁业务

中共中央和国务院昨日(6月1日)发布的《海南自由贸易港建设总体方案》(下称《方案》)明确提出，支持海南发展房地产投资信托基金(REITs)。

REITs(Real Estate Investment Trust)是房地产资产证券化的重要方式之一，指把运营成熟的项目转化为资本市场上的证券资产，引入投资人、资产管理人、托管人，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

国家明确支持明确支持海南发展REITs，顺应了规划发展的各项需求。

4月30日，证监会和国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(下称《通知》)，标志着境内基础设施领域公募REITs“破冰”。

《通知》提出，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域开展试点。国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区也在支持范围内。

《通知》并未明确提及与房地产行业相关。根据《通知》，为有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展，在重点领域以个案方式先行开展基础设施REITs试点，优先支持仓储物流、收费公路、水电气热等基础设施工程。

REITs最初起源于美国房地产领域，后期才扩展至其他领域。国际上REITs的底层资产多为商业地产类项目，市场普遍认为未来房地产类项目纳入公募REITs值得期待。

海通证券发布于5月15日的研报指出，基础设施REITs试点成功后，政策向房地产行业推广的可能性较大。

中信资本 房地产部执行董事、国际金融地产联盟资产证券化与REITs专委会副主席张平告诉财新记者，海南支持发展REITs，并非是为鼓励住宅开发类地产业务，而是鼓励发展持有型住房租赁业务，与“房住不炒”“租购并举”的调控主基调一致。

她认为，由于严格执行“限购”“限售”政策，海南房地产市场的资金流动性较弱，亟需开发公募REITs来盘活部分存量资产，引导房地产向持有型方向发展，促进不动产以实现稳定现金流为目的良性循环。

她还称，《方案》符合市场预期，因人才引进需要，海南曾于2019年发行全国首单省级人才租赁住房类REITs，具备发展REITs的环境土壤。

2018年5月，海南省审议通过了《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》(下称《行动计划》)。《行动计划》提出，到2020年，吸引20万各类人才进入海南;到2025年，实现“百万人才进海南”目标。

《行动计划》提出了“以房引才”政策，即通过提供人才安居房、租赁补贴等方式，减轻人才到海南的工作居住成本压力。

戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰认为，作为自由贸易港，海南本身有较强的金融创新需求，试点发展REITs正是表现之一。

发展REITs，海南早有准备。2019年12月，海南省地方金融监管局局长陈阳表示，海南已出台了推动REITs发展的相关措施，且已起草公募REITs试点申请，准备向央行和证监会分别申请试点资格，积极争取成为全国首批公募REITs试点省份。

《方案》发布后，海南将落地何种REITs产品还未可知。胡峰认为，《方案》仅提出支持住房租赁金融业务创新和规范发展、支持发展REITs，并未明确提出支持“租赁住房公募REITs”，这意味着现阶段政策支持对象是以《通知》提出的基础设施REITs为主。

他建议称，若适时推出“租赁住房公募REITs”， 将对《行动计划》起到强力的金融支持作用，也有助于海南人才租赁住房形成投资良性循环。