土地产出率情况简析

在当前土地资源紧缺的情况下，合理利用土地，提高土地的利用效率，实现社会经济的可持续发展，是各级政府研究的一个重要课题。现对我区国有及年销售收入500万元以上的非国有工业（以下简称规模上工业）土地产出情况作简要分析，供各级领导参考。一、规模上工业每亩土地产出情况：

根据第一次经济普查统计数据显示：我区2004年543家规模上工业完成工业总产值137.99亿元，占用工业用地面积8966.2亩，土地产出率为153.9万元/亩。通过分析比较，各种类型的工业企业土地产出率呈以下几大特点：

1、企业间差距明显，企业规模和产出率成正比。按土地产出率高低排队，543家规模上工业中有19家企业土地产出率超过1000万元/亩，最高的达3016.7万元/亩；土地产出率不足50万元/亩的有54家，其中最低的仅为1.4万元/亩，企业间差距非常明显。按企业规模大小分组显示，大中型工业企业土地产出率为161.9万元/亩,小型工业企业为117.9万元/亩,大中型工业土地产出率比小型工业高44.3万元/亩。

2、企业占地规模与产出率未成同步。根据企业占地面积分组显示，占地面积在100亩以上的企业有8家，土地产出率为103.6万元/亩，我区大部分规模上工业企业占地规模不大，在10亩以下的企业共301家，而产出率高达296.2万元/亩，土地利用程度比较高，但由于受用地规模的制约，该类企业进一步发展壮大比较困难，户均值明显低于其它企业，详见下表：

按占地面积分组（亩）	企业家数（家）	工业总产值（万元）	占地面积合计（亩）	产出率（万元/亩）	户均产值（万元/家）
100以上50-10010-5010以下	823211301	174671226983563358414869	168615534326.71400.5	103.6146.2130.2296.2	21834986926701378

3、不同经济类型企业产出水平也不平衡。从各种经济类型分组看，股份有限公司、外资企业、联营企业和国有企业的土地产出率高于平均水平，国有企业得益于电力公司的拉动，如剔除电力公司，土地产出率仅为46.8万元/亩，是各类型中最低的。而近年来我区发展迅速的私营企业和有限责任公司占用土地总量占前二位，但产出率都低于平均水平，应引起我们关注。各经济类型企业的土地产出率情况详见下表：

行业名称	工业总产值（万元）	工业用土面积（亩）	土地产出率（万元/亩）	备 注
合计	1379881	8966.2	153.9	国有企业包括电力公司，剔除电力公司后国有企业的土地产出率为46.8万元/亩
国有企业	69106	353	195.8
集体企业	8480	105.5	80.4
股份合作企业	258570	1729.7	149.5
联营企业	38540	120	321.2
有限责任公司	587675	4240.5	138.6
股份有限公司	65871	214	307.8
私营企业	250945	1785	140.6
外资企业	100695	418.5	240.6

4、外向型企业土地产出率高于内贸企业。我区2004年有外贸业务的规模上工业349家，完成工业总产值99.87亿元，土地产出率为161.6万元/亩；纯粹做内贸业务的工业企业194家，完成工业总产值38.12亿元,土地产出率为114.3万元/亩，比外向型企业低47.3万元/亩。

5、多数行业的土地产出率有待提高。我区工业几大主导行业中，电器机械和器材制造、医化行业、塑料制品制造业的土地产出率较高，分别为303.6万元/亩、247.6万元/亩和170.3万元/亩，高于全区平均水平；其它几大主导行业均低于全区平均水平，尤其是食品制造、工艺品制造和机械设备制造业等传统产业占地面积不少，产出率都比较低，各行业的土地产出率比较详见下表：

行业名称	工业总产 值（万元）	工业用土面积（亩）	土地产出率（万元/亩）	备 注
合 计	1379881	8966.2	153.9
电器机械及器材制造	150900	497	303.6	含发电机、节日灯
化工制造	128994	467	276.2
其它	79477	330	240.8	含水、电、煤气
医药制造	126250	564	223.8
塑料制品制造	315316	1851	170.3
交通运输设备制造	104631	738	141.8	含汽摩配件、摩托车、电动车
文具、玩具制造	12466	104	119.9
工艺品制造	144413	1220	118.4
金属和非金属制品制造	19497	176	110.8
服装鞋帽制造	16106	148.8	108.2
通用、专用设备制造	194372	1827	106.4
#模具制造	88105	814	108.2
家具、草制品制造	7283	69	105.6
电子和仪表器制造	1756	20	87.8
食品制造	58159	681.4	85.4	含食品加工、饮料
造纸及纸制品、印刷业	20360	273	74.6

6、与先进地区比较尚存差距。通过与上海有关地区的土地产出标准比较发现，我区规模上工业土地产出率略高于嘉定区的总体水平（说明：总体水平是指包括规模上和规模下工业的总体水平，如果仅仅是规模上工业，该区的标准应该高于我区规模上工业水平。）与浦东新区、闵行经济开发区等地区比较，差距比较大，详见下表：

	黄岩规模上	嘉定区	浦东新区	闵行经济开发区
土地产出率（亿元/平方公里）	23	20	50	50

二、影响企业土地产出率的主要因素分析1、行业结构影响。技术含量高、附加值高的高新技术产业的土地产出率一般高于传统产业，如我区的食品行业、工艺品行业产出率都比较低。另外一些季节性生产的企业受开工时间的限制，土地产出率也不会很高，如我区的食品行业、服装鞋帽制造企业。

2、规模效应影响。同等条件下，规模较大企业业务比较稳定，非生产性占用土地相对较少，组织生产的行政管理成本也相对较低。而小规模企业 u201c麻雀虽小，五脏六肺需齐u201d，支撑企业运转的必要部门依然存在，生产的稳定性不如大中型企业，因此与大中型企业比较土地产出率相对较低。

3、企业体制影响。国有、集体老企业遗留问题多、企业负担重，生产不景气，虽占有一定数量的土地，但产出率低于其它各种经济类型企业。如我区健士霸集团占有土地114亩，而2004年完成工业总产值仅156.3万元，土地产出率仅1.4万元/亩。集体企业的土地产出率仅为80.4万元/亩，与股份公司、外资企业相差甚远。

4、企业经营组织方式影响。企业生产分工越来越细，协作化程度越来越高。生产同一种产品，企业可以自己从每一个零部件开始生产到成品完成，也可以选择与其它企业合作生产，自己作为终端企业注重关键技术控制和品牌建设，相对而言后一种经营组织方式土地产出率会较高。一些占地小的企业由于用地受限制，只有通过经营方式的改变和技术创新等各种办法，扩大企业生产，产生较高的产出率。如我区模具行业中土地产出率最高的达1329万元/亩，占地面积只有2亩，而该行业占地最多一家企业的有237亩，产出率仅为42.5万元/亩。

5、企业主的意识影响。私营企业和有限责任公司反映出产出率不高，其原因之一在于这两大类型企业资本大都由个人资本组成，企业主对产值上报并不热衷，对在市场的销售能瞒则瞒也不是什么秘密，有一定的人为因素影响土地产出率指标。另外，外向型企业的土地产出率较高，原因之一也在于外贸销售必须开票，无法隐瞒，企业反映出的生产和销售与实际比较接近。

三、如何提高我区工业企业土地利用效率的几点看法：1、建立科学的土地利用评价标准。首先应建立一套比较完整的土地利用评价指标体系，包括土地投入指标、产出指标、收益指标等几方面；再者对我区不同行业、不同地区的工业用地利用要有一套标准化的数据指标，为政府确定工业用地规模、制订产业政策提供一个量化的依据，为引进企业和项目用地提供评估标准。上海市在2004年就出台了《上海市产业用地指南》，为该地区的土地利用提供一个量化标准。

2．保证供土公平、公正，防止u201c圈地u201d现象。在土地供应过程中应按照一定标准公平、公正进行，并逐步走向市场化，使真正需要土地、有发展潜力的企业能得到发展机会。防止个别企业和个人购买土地后占而不投、占而不产，或用于倒卖、转租等u201c圈地u201d现象产生。

3、整合工业用地，引入优势产业。对原国有、集体及其它企业一些闲置的、未充分利用的土地，通过联合、兼并、租赁等各种形式盘活土地存量，使其得到充分利用。淘汰一些污染大、能耗高、占地面积大、企业产出低、效益差的工业企业，腾出土地引入符合产业发展导向的优势产业，优化产业布局，提高土地利用效率。

4、多建标准厂房，为小企业提供发展平台。我区小型企业比重高，小企业自己购买土地一方面由于资金不足，实力有限；另一方面由于生产业务不稳定性，容易造成土地闲置，发展初期比较适合通过租用厂房组织生产。在工厂建设中可探索u201c工厂立体化u201d道路，向空中要地，建多层厂房，一幢楼安置多家企业的做法，以提高土地利用率。

5、培育大企业、引进大项目。通过分析比较看出，大中型工业企业的土地产出率明显高于小型工业企业，缺少大企业支撑也是我区工业的一大不足。因此，今后一方面要积极培育我区现有的、有发展潜力的工业企业，使其发展壮大；另一方面在引进时也要引进大项目、大企业，把有限的土地资源向大企业、大项目倾斜，以达到土地资源的最大利用。

6、转变观念，加强合作，减少重复投资。企业在经营过程中要不求大而全，注意同相关产业及产业内部企业间的分工协作。大企业要从创新和品牌建设上下功夫，做大做强；小企业要加强内部管理和产品质量控制，做到小而精、小而专、小而强，为大企业服务。大小企业相互依存、相互支持，形成一条完整的产业链，减少重复投资，集约使用土地，提高土地的整体利用效率。